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房屋注意事项

2012-12-26 13:46  阅读: 加载中 次 字体:

购房小贴士

收房注意事项:

(1)购房者在接到收房通知后,应该审查开发商的交房手续是否完善

根据商品房买卖合同约定,房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用,因此,验收合格的房子都有验收合格的证明文件:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》,有了这“两书、一表”,才能说明该楼经相关部门验收,并且合格。此时,应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的盖章,如有异议马上询问。

那么,什么是“两书”呢?所谓“两书”就是开发商在工程竣工验收合格后,通知购房者入住时所需提供的两份法律文件:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅使用说明书》:

此书是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等等方面做出的说明和提出的使用注意事项,一般情况下包含下内容:

①开发单位、设计单位、施工单位,有委托监理的还应注明监理单位;

②房屋的结构类型;

③装修、装饰的注意事项;

④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设施配置的使用说明;

⑤有关设施、设备的安装预留位置说明和安装的注意事项;

⑥门、窗的类型及使用时的注意事项;

⑦室内的配电负荷;

⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项说明;

⑨其他需要说明的问题。例如,住宅中配置的设备、设施,如果生产厂家有使用说明书,就应当附在《住宅使用说明书》中。

《住宅质量保证书》:

《住宅质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记,对房屋的众多部分在使用年限内承担保修责任,还有一些其他部位或者部件的保修时间,则需要由房地产开发商和用户约定。此书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当详细写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约定,承担保修责任。如果房屋在保修期内出现质量问题,维修后使房屋使用功能受到影响,

开发商应承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格,开发商不但应当承担赔偿责任,而且购买人还可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,核验后确实属不合格的,购房者有权要求退房。

商品房保修期从购房者收房的当天开始计算,具体的保修期限和范围是:

①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;

②屋面、外墙面的防水为3年;

③厨房和卫生间的防水为1年;

④地下室及管道渗漏为1年;

⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;

⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;

⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;

⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;

⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;

⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;

国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

其他部位、部件的保修期限,可由买卖双方自行约定。

(2)仔细检查自己所购买的楼房

检查的对象包括楼栋的外饰面,如阳台、雨罩的外饰面是否符合设计要求,是否与合同中的约定相符。

(3)检查房屋的附属设施是否与合同约定相符

按照合同约定,逐项检查附属设施,看看是否达到合同中约定的标准。比如:电梯能否使用;过道和楼梯间能否通行;管道是否完备;电气设备是否安装到位……并且要按规定完成不同的测试项目,测试值要符合国家的规范要求。

(4)检查水电煤气是否能正常使用

打开水龙头检查漏堵现象,可以改变水流大小,观察水压的变化情况,也可以测试排水速度。关闭分闸,检查各个分闸所控制的各分支线路,并测试各插座是否有电、受控。煤气在进户前通常不开栓,但应察看是否缺少部件,用手动一下,看看是否连接牢靠,以免发生问题。

(5)检查房屋结构、质量是否与合同约定相符

检查房屋结构主要是看房屋的户型、朝向、尺寸等是否与合同约定一致,如果与合同约定不符,购房者就可以按照合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面入手。通常情况下应该进行两次蓄水、淋水试验,房间应该没有渗漏现象;地漏不反水,结合处严密,地面不积水;上下水管道不漏水不堵塞;门窗没有渗水、锈蚀痕迹,而且要开关灵活。因此,购房者最好选择雨后天晴的日子验收房屋,这样还可以了解屋顶和外墙的渗漏现象。此外,如果是装修房,房间的地板和天花板还应当表面平整、色泽均匀,线角顺直,并且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发生。

(6)检查房屋面积与合同登记是否相符

在交房的时候,开发商应当提供由专业部门出具的面积测绘报告,上面不但有房屋的套内建筑面积和公摊面积,还要有专业部门的公章以及该部门是否具有测绘资格的证明,并且,这份报告还应当经房屋交易管理部门备案登记。

(7)查看开发商代收费和物业管理费的相关规定

在正式交房的时候,房产开发商都要收取名目不同的代收费用,但是,按照相关规定,不同名目的费用应当由提供服务的单位向产权人(购房者)收取。如果开发商代收,就应当提供收费单位的委托证明,或者提供物价局的文件,并详细讲明收费标准,否则,购房者可以拒绝交费。

按照建设部规定,开发商可以代收住宅的大修基金,标准为购房款的2%~3%,但大修基金必须马上交给管理部门,作为业主办理权属证书的依据。

收房时,通常要缴纳物管费,通常都是按照物管单位提供的物价局批文,或者经物价局备案的收费标准执行,如果合同有约定的则按合同约定执行,但不能超过法定的收费标准。这时,业主可以按照物价局对住房的审核项目及标准验收相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等,如果这些项目没有达到文件中的交房标准,物管公司应适当下浮物管费的收费标准。

收房时,购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时提供给购房者),如果开发商没有提供,购房者必须索要。同时,物管公司还应提供住户手册,其中包括物业管理条例或方案、业主公约、业主委员会的章程……

(8)正式签署房屋交接书

当购房者对房屋的所有项目(包括产权)都进行了检验,并且所有检验项目均符合合同约定后,便可以同开发商签订房屋交接书。如果有些项目没有达到合同约定,就需要做好记录,并要求开发商在上面签字并加盖公章,房屋交接书只能等到开发商的房屋完全符合交房标准时再签订。应特别注意的是,购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题备案单,以作为后期发生纠纷时的依据。

五、入住后出现的房屋质量问题怎样解决

购房者在收房时,只能发现房屋的表面问题,但在居住一段时间后,往往会发现这样或那样的问题,这时,最需要做的就是判定问题的起因:是开发商的问题还是购房者装修的问题。如果是由于购房者装修造成,就要考虑是自身原因还是装修公司的原因,如果是装修公司的施工造成,购房者只能找装修公司维修并要求赔偿,这与开发商无关。

如果是房屋本身的质量问题,按照相关规定,如果是在保修期内,购房者应当要求开发商维修,最好使用书面方式提出,并让房产开发商盖章确认。如果开发商拒绝确认或者故意拖延维修,购房者可以请相应人员进行维修,同时,购房者要保管好维修费用*****和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证。在维修完毕后,购房者可以拿着维修费用*****要求开发商承担全部的修复费用,并且赔偿因修复房屋给自身造成的损失(包括误工费)。如果开发商拒绝承担维修费用,购房者可以拿着维修费用*****和开发商拒绝维修房屋的相关书面凭证到法院起诉。

如果经过多次维修,房屋的质量问题依然没有得到有效解决,并对购房者的正常居住、使用造成影响,将被视为严重的质量问题,购房者有权解除购房合同,并且要求开发商赔偿由此引起的全部损失,包括装修费、房款、利息和损害赔偿等。

买房流程:

一、确定目标

理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。

二、累计购房款

买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。

三、买房常识的学习

学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。

四、买房范围的筛选

选择适合自己的楼盘——购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。

五、出行时间成本的节省

购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。

开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。

确定5公里生活圈

提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。

六、购房费用的了解

在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。

交易费用

契税:普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%,公寓、别墅等高档住宅为3%,当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上,契税按3%收取。

登记费:每套80元

印花税:5元

手续费:3元/平方米

贷款费用

贷款保险:按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取,趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化

抵押费:贷款额×1.4‰

登记费:80元

印花税:5元

备注:以上只是通常所需交纳的购房费用,而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。

验房注意事项:

一、验房顺序

1、先看外部:外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

2、再查内部:入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水、电表、气表、通风、排烟、排气。

3、后测相邻:闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

二、验房常用工具

1、 量具:5m盒尺、25~33cm直角尺、50~60cm丁字尺、1m直尺

2、 电钳工具:带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座);各种插头:电话、电视、宽带;万用表;摇表;多用螺丝刀(“-”字和“+”字);5号电池2节、测电笔;手锤;小锤;大灯、小灯

3、 辅助工具:镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸笔等。

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带,包装绳--用于时间长,可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议亿房网友早晨8:30去或下午2:30去。

三、验房注意问题及简单操作方法

1、主要主要问题:

1)详细检查房屋质量,包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;(阳台裂缝危险大)

提示:由于新房子空关时间较长,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了

2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝

提示:特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面有无空壳开裂情况。

提示:如有空鼓,一定要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板,妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

提示:关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

5)验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

提示:做好这些后,确认没问题,要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口,再加以捆实,而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

提示:在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;

提示:通常在这方面,应该没什么大问题,但是确实要仔细核实。

8)测量一下楼宇的层高,用5米卷尺即可,采样数据来源地点与具体数据,最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上,同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

2、其他简单操作方法:

1) 厨房烟道:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下方十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

2)卫生间通风:应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性,同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3)管道煤气:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复;

4) 空鼓:手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁,检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10g)测墙砖空鼓。

5) 验电: A、检查插座: 五孔插座上分别插上带有指示灯的插排,灯亮,表示有电,此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示),指示灯灭,频繁测试几次证明开关、接线良好,插座安全。如果开关拉下,插座指示灯仍亮或仍在闪烁,说明开关质量有问题或接线有误,立即修复,否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确,立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固,每个都要用力左右晃动检查,如果发现松动,应紧固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时,会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数目:

F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃:带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停。

6)视镜(猫眼):入户后观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象,修复或更换。

7)测高度:用盒尺检查房顶,取4-5个点,进行测量,若数值一致,比如房高均为2.7m(或者2.8m)说明房顶没有倾斜。

8) 测墙壁地面:用长尺(或者带有水平的专用直尺),靠墙壁地面,检查是否平整,同时观察是否有划痕裂纹,墙面是否有爆点(爆点:生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好,抹在墙上干后就会形成爆点)。

9) 测乳胶漆质量:墙面天花板是否平整,周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射,灯一亮,墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出,如果不平,要提出重新补腻子刷漆,如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

10)镜子:用镜子放到门顶部和门底部,检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门,顶部和底部的油漆没有刷全,时间一长,因环境潮湿,卫生间的使用率又高,会使门底部过早腐烂损坏。

11)楼道窗户是否有纱窗,如果没有,应及时提出。

12)检查防盗门,有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。

13)检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。

14)窗户:推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

15)检查管道安装、通畅和密封:用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞),放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

16)厨房和卫生间是瓷砖到顶的,要检查阴角阳角达90度,四角无磕碰(房顶四角和地面四角),地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖,有空洞声音,说明没有铺设好,这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落,应重新铺设。

17)卫生间: A:卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网;B:如若没有窗户,则应有通风孔。通风孔设在吊顶下面。离通风孔最近的插座是防水插座。
 

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